Trend wieder "zurück in die Stadt"

IVD analysiert das Wohnen im Umland. Foto: Gümbel

IVD Süd stellt Marktbericht über das Münchner Umland 2011 vor und stellt ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau in den meisten Umlandgemeinden fest.

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat am 16. September 2011 auf einer Pressekonferenz erneut einen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad-Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt.

„Bedingt durch historisch niedrige Zinsen, die anhaltende Inflationsangst und eine hohe Wertschätzung der Immobilie so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „ist die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt in der Region München deutlich angestiegen. Hierbei spielte es keine Rolle, ob es sich um neue oder gebrauchte Immobilien handelt. Als Folge dessen kam es in vielen Gemeinden tendenziell zu anziehenden Kaufpreisen.

Hohes Preisniveau in München

München nimmt nach wie vor bei vielen Objekttypen im Wohnbereich die Preisführerschaft unter den deutschen Großstädten ein. Auch im Münchner Umland liegen bei den meisten Wohnimmobilienobjekten die Preise auf einem sehr hohen Niveau. Das Preisniveau im Münchner Umland bewegt sich jedoch in der Regel unter dem der Stadt München. Tendenziell sinken die Preise je weiter man sich entlang der S-Bahn-Äste bzw. der großen Ausfallstraßen aus dem Stadtgebiet heraus bewegt. Hierbei gib es deutliche Preisabschläge zwischen den S-Bahn-Ästen, wobei landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes wie etwa der Bereich Starnberg aber auch Teile des Würmtals teilweise Münchner Werte erreichen.


Flucht in Betongold

„Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen fast alle Gemeinden im Münchner Umland stabile bis leicht steigende Preise bei den Wohnimmobilien, so Professor Stephan Kippes, „die hohen Anstiege des Preisniveaus wie im Stadtgebiet München wirken sich im Umland nicht ganz so spürbar aus, zumindest nicht in den Preisen, die tatsächlich bezahlt werden. Trotz einer herrschenden Verunsicherung am Kapitalmarkt und einer teilweise zu beobachtenden Flucht in Betongold, sind die Käufer preisbewusst. Die Preise, die deutlich über dem realistischen Marktwert liegen, werden hier anders als in der Stadt München nicht akzeptiert.

Infrastrukturprojekte weiter vorantreiben

Insgesamt ist die Stimmung auf dem Immobilienmarkt im Großraum München vor dem Hintergrund des derzeitigen Wirtschaftaufschwungs gut. Diese Stimmung erfährt auch keine Trübung dadurch, dass München bei der Vergabe der Winterolympiade erfolglos war. Vielmehr war diese negative Entscheidung längst weitgehend erwartet worden; eine Olympia-Vergabe hätte allerdings psychologische Effekte gehabt. Es ist aber für den Standort München unerlässlich, dass wichtige Infrastrukturprojekte jetzt nicht gestoppt oder auf die lange Bank geschoben werden. Dies gilt insbesondere für die Themen S-Bahn-Stammstrecke, Ausbau bestimmter S-Bahn-Linien und bestimmte Straßenprojekte.

Der Markt im Detail

Im Einzelnen berichtete Professor Stephan Kippes von folgenden Entwicklungen im Münchner Umland:
Auch in der Region zeigt sich ebenso wie in München, dass mit aufsteigendem Wohnwert der gleichermaßen die Lage aber auch die Gebäudequalität umfasst, der Preisunterschied zwischen Bestands- und Neubauobjekten abnimmt.
In vielen Gemeinden im Münchner Umland konnte eine Verknappung bei vielen Objekten im Wohnimmobilienbereich festgestellt werden.

Hohe Baugrundpreise

Die hohen Baugrundpreise dämpfen tendenziell das Marktgeschehen in München und speziell auch in den Umlandgemeinden im näheren S-Bahn-Netz. Lediglich gegen Ende der S-Bahn-Äste, wie etwa in Ebersberg oder Petershausen ist das Niveau der Baugrundpreise etwas niedriger. Eine ähnliche Preisdämpfung ergibt sich in den Gemeinden mit einer schlechteren ÖPNV-Verbindung bzw. fehlenden S-Bahnanbindung.

Zurück in die Stadt

Nach wie vor ist eine Verlagerung festzustellen: Die Familien wandern in die Umlandgemeinden entlang der S-Bahnlinien bzw. des erweiterten S-Bahn-Bereichs ab. Ältere Menschen und Ehepaare, deren Kinder bereits ausgezogen sind, ziehen dagegen aus ihren Häusern im Münchner Umland in eine bequemere Wohnung in die Stadt.  Seit einigen Jahren ist auch ein zunehmender Trend „zurück in die Stadt zu beobachten. Der Trend ist vor allem auf die Entwicklung der regionalen Arbeitsmärkte sowie die Entwicklung der Pendelkosten zum Arbeitsplatz zurückzuführen. Aufgrund der gestiegenen Benzinpreise sowie die Kürzung der Entfernungspauschale wird das Pendeln immer teurer. Auch die geänderte Einstellung zum Wohnen in der Stadt ist ursächlich für die Reurbanisierungstendenzen.

Die wichtigsten Kriterien beim Immobilienerwerb sind Lage, Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Das Thema Energieeffizienz besitzt bei den Kaufobjekten einer Immobilie deutlich größere Relevanz als bei den Mietobjekten. Allerdings hat der mit großen Hoffnungen seitens der Politik eingeführte Energieausweis bisher nur eine sehr geringe praktische Relevanz entfalten können.

Gute Nahversorgung

Ebenfalls wichtig sind eine gute Nahversorgung, eine gute Infrastruktur und die Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem. Bei den meisten Nachfragegruppen ist die Ausstattung der Wohnung mit Balkon/Terrasse sowie einem Stellplatz von großer Bedeutung. Auch ein Garten oder eine Dachterrasse machen eine Immobilie attraktiver für den Kunden.

Weitere ausführliche Informationen über die aktuelle Preise der Wohnimmobilien können dem Marktbericht Münchner Umland 2011 entnommen werden. Er kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop www.ivd-sued.net erworben werden.