Großmieter müssen sich beeilen

Wer aktuell auf der Suche nach großflächigen Logistikimmobilien an gefragten Standorten ist, sollte sich beeilen. Die großen Flächen jenseits 10.000 oder 20.000 qm sind an den Top-Standorten wie  Hamburg, München und im Ruhrgebiet. Das berichtet der Logistikimmobilien-Spezialist reallogis. Hintergrund ist die Situation der Finanzmärkte und die daran gekoppelten Investmentmärkte, die es den großen Immobilienentwicklern derzeit nicht ermöglicht, spekulativ Logistikimmobilien zu errichten.

Dadurch dass derzeit weniger Immobilien auf Vorrat gebaut werden, bleiben die Mietpreise für die in den Jahren zuvor errichteten Objekte auf stabilem Niveau. Sie werden bei bestehenden modernen, multi-user-fähigen Logistikimmobilien an guten Standorten sogar noch weiter ansteigen. Maßgeschneiderte Lösungen werden nicht mehr zu subventionierten Mieten, wie noch vor eineinhalb Jahren, angeboten. Stattdessen orientieren sie sich schon heute wieder am Marktniveau für topmoderne Bestandsimmobilien.  

Zeit der niedrigen Mieten für maßgeschneiderte Logistikimmobilien vorbei

In der vom günstigen Fremdkapital bestimmten Investmenthochphase wurden Logistikimmobilien zu sehr günstigen Konditionen entwickelt und konnten dementsprechend preiswert dem Markt in der Vermietung zur Verfügung gestellt werden. Die niedrigen Mietpreise wurden über einen hohen Verkaufspreis oder eine hohe Bewertung bei der Überführung in Fonds abgefangen. Teilweise wurden Logistikimmobilien an Top-Standorten mit einem 15- bis 16-fachen Faktor oder in einzelnen Fällen bei überdurchschnittlicher Laufzeit darüber abverkauft oder intern bewertet. Sogar in B- und teilweise C-Lagen wurden durch potenzielle Investoren noch bis zur 13- bis 14-fachen Jahresnettomiete bezahlt.

Dieser Markt wandelt sich nun gänzlich. Viele Fonds sind mit Wertberichtigungen beschäftigt und versuchen, ihre Verluste durch erhöhte Mieten zu verringern. Opportunistisch angehauchte Investoren – die in der Vergangenheit Leerstände, Refurbishments oder Objekte, die mit Null bewertet wurden, eingekauft haben – agieren derzeit nicht am Markt. Spekulativ und auf Vorrat errichtete Immobilien oder Immobilienparks sind rückläufig. Konservativ strukturierte Investoren wie z.B. offene Fonds, die nur Core Produkte kaufen, investieren ausschließlich in hochwertige Immobilien an gefragten Standorten.

Nutzer von Logistikimmobilien, wie Hersteller, Handelsunternehmen und allen voran Logistikdienstleistungsunternehmen sowie Spediteure, müssen umdenken. Die Zeiten, in denen für einen zweijährigen Mietvertrag auf die Schnelle eine neue Logistikimmobilie errichtet wurde, sind vorbei. Auch denken viele Unternehmen immer noch, dass sie einen Neubau für teilweise unter 3,50 Euro von einem großen oder regionalen Developer angeboten bekommen. Aber moderne, multi-user-fähige Neubau-Logistikanlagen mit einem modernen Standard (10-12 m Höhe, pro 800 qm eine Rampe, nachhaltiger Standort) in einem Gebiet mit großer Bevölkerungsdichte sind mindestens preislich stabil geblieben und werden es auch bleiben, wenn nicht sogar preislich um 5 bis 7 Prozent nach oben steigen. Diese neue Realität – die Verknappung des Angebots mit maßgeschneiderten Lösungen zu erhöhten Mietpreisen – muss zunächst von den einzelnen Nutzergruppen akzeptiert und verstanden werden. Das ist ein Prozess, der einige Monate in Anspruch nehmen wird und erschließt sich zunächst nicht jedem, da man eigentlich von fallenden Mieten in einer Rezession ausgeht.

Bonität der Mieter im Vordergrund

Die EZB senkt zwar die Leitzinsen, die Banken geben die attraktive Zinsreduktion aber nicht an die Unternehmen sowie Entwickler und Investoren weiter. Stattdessen fordern sie höhere Sicherheiten bis zu 30 bis 50 Prozent Eigenkapital, die mittelständische Unternehmen oft nicht haben, und gleichzeitig hohe Kreditzinsen. Durch diese Situation kommen Unternehmen weder in den Genuss des günstigen Leitzinses, noch sind sie nicht in der Lage, in neue Maschinen oder in optimierte Logistikprozesse wie die Zentralisierung von verschiedenen Lagerstandorten zu investieren. Für Entwickler, Investoren und Banken steht heute die Bonität des Mieters an oberster Stelle, nachdem sich heute niemand mehr Leerstand leisten kann.

Nachfrage nach kurzfristigen Lagerflächen bei bestehenden Immobilien

Unternehmen, die keine Kurzarbeit einführen können, produzieren seit Monaten und in naher Zukunft überproportional zum Absatz Ware. Durch den verhaltenden Konsummarkt müssen die Güter zwischengelagert werden und dafür werden kurzfristig Lagerflächen benötigt. Betroffen sind vor allem Handelsunternehmen wie Baumärkte oder Lebensmittelunternehmen, bei denen der Konsum und in der Folge der Absatz zurückgeht. Von diesen Unternehmen; die eine gewisse Zwischensituation überbrücken müssen bis sich die Märkte wieder akklimatisiert haben; werden derzeit häufig Mietverträge von maximal zwei Jahren in bestehenden Immobilien, bzw. Logistikimmobilenparks nachgefragt.